Постановление Главы администрации Орловской области от 01.06.1998 № 293
Об утверждении Положения о проведении инвентаризации и оценке земель в Орловской области
РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ ГЛАВА АДМИНИСТРАЦИИ ОРЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ ПОСТАНОВЛЕНИЕ 1 июня 1998 года N 293 г. Орел Утратил силу - Постановление Коллегии Орловской области от 26.10.2007 г. N 255 Об утверждении Положения о проведении инвентаризации и оценкеземель в Орловской области В целях реализации Программы реформирования АПК Орловской областиПОСТАНОВЛЯЮ: 1. Утвердить Положение о проведении инвентаризации и оценкеземель в Орловской области согласно приложению. 2. Администрациям районов, управлениям сельского хозяйства ипродовольствия, комитетам по земельным ресурсам и землеустройствупринять настоящее Положение к руководству и исполнению. 3. Опубликовать данное постановление и Положение в газете"Орловская правда". Глава администрации Е.С. Строев ПОЛОЖЕНИЕ о проведении инвентаризации и оценке земель в Орловской области 1. Общая часть 1.1. Настоящее Положение разработано в соответствии сПостановлением Правительства РФ от 25 августа 1992 г. N 622 "Осовершенствовании ведения государственного земельного кадастра вРоссийской Федерации" и от 12 июля 1993 г. N 659 "О проведенииинвентаризации земель для определения возможности их предоставлениягражданам". 1.2. Целью проведения инвентаризации и оценке земель являетсясоздание основы для ведения государственного земельного кадастра,закрепления и передачи земельных участков и прочно связанных с нимизнаний и сооружений как единых объектов недвижимого имущества всобственность, владение, пользование, аренду физических и юридическихлиц, обеспечение создания банка данных на бумажной основе и магнитныхносителях, организация постоянного контроля за использованием земель,а также для их регистрации, налогообложения и осуществлении сделок снедвижимостью, получение необходимых и достоверных сведений опроизводительной способности сельскохозяйственных угодий. 1.3. Инвентаризации и оценке подлежат земли всех категорий. Сучетом местных условий органы исполнительной власти муниципальныхобразований конкретизируют содержание работ по инвентаризации земель,их оценке и устанавливают очередность их проведения. 1.4. Инвентаризация и оценка земельных участков проводится наосновании постановления (распоряжения) органа местного самоуправленияпри проведении плановой инвентаризации и оценке земель, или по заявкамсобственников, пользователей, арендаторов, объектов недвижимости,банков и страховых компаний, иных организаций, осуществляющихипотечное кредитование, оказывающих услуги по купле-продаже, дарению,мене и другим операциям с недвижимостью, а также по решению судебныхорганов. 1.5. Финансирование работ по инвентаризации и оценке земельосуществляется за счет средств местного бюджета, формируемых изплатежей за землю, отчислений от приватизации государственных имуниципальных предприятий, поступлений от конкурсов и аукционов попродаже и аренде объектов недвижимости, а также средств владельцевобъектов недвижимости и иных лиц, инициирующих выполнение указанныхработ. 1.6. Для проведения работ по инвентаризации и оценке земельобластной, районные и городские комитеты по земельным ресурсам иземлеустройству (далее облкомзем, райкомземы, горкомземы), выполняющиефункцию заказчика, заключают договора с подрядчиком, в качествекоторых привлекаются государственные организации, юридические лица испециалисты, имеющие лицензии на проведение соответствующих работ. 1.7. Получение заказа на выполнение работ по инвентаризацииземель, независимо от источников финансирования, проводится наконкурсной основе. 1.8. Для координации работ по инвентаризации земель создаютсярайонные, городские, поселковые комиссии. 1.9. Порядок, очередность и сроки проведения инвентаризацииземель, осуществляемой за счет средств областного бюджета,определяется по предложениям облкомзема решением администрации областипри согласовании с соответствующим органом местного самоуправления. При финансировании данных работ за счет средств муниципальногообразования орган местного самоуправления самостоятельно определяетприоритетные направления инвентаризации земель, объекты и сроки еепроведения. 2. Инвентаризация земель 2.1. Основными задачами инвентаризации земель являются: - выявление всех землепользователей (землевладельцев) с фиксациейсложившихся границ занимаемых участков; - выявление соответствия документов, удостоверяющих праваюридических и физических лиц на землю, фактически используемымземельным участкам; - выявление неиспользуемых и нерационально используемых земель ипринятие по ним решения; - установление границ землепользований (землевладений), границнаселенного пункта, вынос и закрепление их на местности. 2.2. Установление границ землепользований (далее именуется -межевание) производится в соответствии с методическими рекомендациямипо межеванию. В населенных пунктах межевание осуществляется в отношении какзастроенных, так и подлежащих застройке территорий в соответствии сгенеральными планами и проектами планировки и застройки городов идругих поселений, иными документами территориального развития. 2.3. При инвентаризации земель являются обязательными следующиеправила межевания: - границы и размеры земельных участков, переданных всобственность, владение, пользование юридических и физических лиц, атакже государственных и муниципальных земельных участков, сданных варенду до принятия настоящего Положения, не подлежат пересмотру, заисключением случаев, предусмотренных федеральными законами РФ; - в границы земельного участка включаются все объекты, входящие всостав недвижимого имущества, подъезды и проходы к ним, а такжеобеспечивается доступ ко всем объектам социальной,инженерно-транспортной инфраструктуры; - при установлении границ предусматривается обеспечение правдругих лиц на пользование необходимыми для них объектами в границахземельного участка: частями подземного и надземного пространства,занятыми или предназначенными для размещения магистральных инженерныхкоммуникаций, пешеходными проходами и проездами к объектам,расположенным за пределами участка, если иной доступ к ним невозможен,а также к необходимым объектам общего пользования в соответствии сградостроительными нормативами и правилами застройки, действующими впериод строительства. 2.4. При инвентаризации земель используются методическиедокументы, утвержденные Государственным Комитетом РФ по земельнымресурсам и землеустройству. 2.5. Организация и руководство работами по проведениюинвентаризации земель районов, городов, поселков и сельских населенныхпунктов возлагается в соответствии с законодательством наадминистрации районов, городов, сельские администрации. 2.6. Администрации районов, городов: - принимают соответствующие Постановления о проведенииинвентаризации земель населенных пунктов и организует их публикацию всредствах массовой информации; - передают соответствующим комитетам по земельным ресурсам иземлеустройству права по распоряжению бюджетными средствами,выделяемыми на проведение работ по инвентаризации земель населенныхпунктов, открывают им расчетные счета и наделяют их полномочиямизаказчика на эти работы; - утверждают состав районной, городской и поселковой комиссиипо инвентаризации земель; - определяют роль районных, городских и поселковых служб,организаций, органов управления, исполнителей в проведении работпо инвентаризации земель, устанавливает порядок, ответственных, срокипроведения работ, систему контроля и отчетности; - устанавливает ответственность районных, городских и поселковыхслужб (в положении о данных службах), необходимых для проведенияинвентаризации; - согласовывают материалы инвентаризации в ходе работ по еевыполнению, утверждает результаты законченной инвентаризации земель покварталам (массивам) и в целом по населенному пункту и району. 2.7. Районные и городские комитеты по земельным ресурсам иземлеустройству осуществляют: - подготовку проекта Постановления главы местной администрации опроведении инвентаризации муниципальных земель; - формирование состава районной, городской, поселковой комиссиипо инвентаризации земель; - организацию проведения конкурса (торгов) на выполнение работ поинвентаризации земель; - разработку плана и графика проведения работ по инвентаризацииземель; - разработку и утверждение технических заданий на выполнениеработ по инвентаризации земель и заключение на их основе договора сподрядчиком; - организацию контроля и приемку работ у подрядчика; - рассмотрение материалов по итогам инвентаризации земель покаждому законченному кварталу, массиву, по району, городу, поселку вцелом и подготовку предложений по совершенствованию земельныхотношений и землепользования и представление их на утверждениеадминистраций города, района, поселка; - организацию системы хранения материалов инвентаризации набумажной основе и на магнитных носителях. 2.8. В состав районных, городских, поселковых комиссий поинвентаризации земель включаются представители соответствующих органовместного самоуправления, комитета по земельным ресурсам иземлеустройству, природоохранного органа, архитектурно -градостроительной службы, органов сельского и лесного хозяйства, бюротехнической инвентаризации. При необходимости к работе комиссии могутпривлекаться представители других органов и служб. 2.9. На районную, городскую, поселковую комиссию поинвентаризации земель возлагается: - рассмотрение спорных вопросов между землепользователями(землевладельцами) и подготовка по ним предложений и проектов решенийместной администрации; - рассмотрение подготовленных землеустроителями дел по каждомукварталу, массиву; - рассмотрение сводных отчетов по итогам инвентаризации земель; - подготовка предложений для администрации города, поселка посовершенствованию земельных отношений и землепользования; - проведение широкой разъяснительной компании в средствахмассовой информации о целях, задачах проведения инвентаризации земель. 2.10. Подрядчик осуществляет: - составление по поручению заказчика технического задания навыполнение инвентаризации земель; - проведение работ по инвентаризации земель; - сдачу заказчику выполненной работы на бумажной основе и намагнитных носителях. Подрядчик несет полную ответственность за качество самостоятельновыполненных работ, принятых от субподрядчиков. 2.11. Технологические работы по инвентаризации земельосуществляются в два этапа: подготовительный и производственный. 2.12. Подготовительные работы при инвентаризации земель включаютв себя: - сбор, изучение и анализ топографо-геодезических материалов:градостроительной и правоустанавливающей документации на земельныеучастки и другие; - анализ технической, методической и технологическойобеспеченности работ по инвентаризации земель; - разбивка кварталов и массивов и составление карты-схемытопообеспеченности; - подготовка рабочего инвентаризационного плана (схемы). 2.13. На базе собранных и проанализированных материаловсоставляется техническое задание (ТЗ) на проведение инвентаризации, вкотором должен быть предусмотрен порядок выполнения следующих работ: - разбивка территории на кварталы, массивы; - выбора технологии проведения производственного этапаинвентаризации; - создание рабочего инвентаризационного плана (схемы); - составления землеустроительного дела квартала, массива,населенного пункта, района; - обследования геодезической сети; - установления черты населенного пункта и границ землепользованийсельхозорганизаций. 2.14. Землеустроительное дело по кварталу (массиву) включает: - список всех землепользователей (землевладельцев) с указаниемплощадей их участков по документам и по результатам обследований; - рабочий инвентаризационный план (схема) с предварительнонанесенными границами всех землепользователей (землевладельцев); - список пользователей земель без оформления или с просроченнымина то правами, включая случаи самовольного строительства или занятиеучастка; - земли неиспользуемые или нерационально используемые; - выявленные несоответствия фактического использования земель ихцелевому назначению и режиму пользования; - выявлению сервитутов и ограничений. 2.15. Сводный отчет производственного этапа представляется врайгоркомзем, рассматривается комиссией по инвентаризации ипредставляется на утверждение в администрацию муниципальногообразования, которая принимает Постановление об утверждениирезультатов инвентаризации, являющееся основанием для дальнейшейвыдачи землепользователям (землевладельцам) документов установленногообразца, удостоверяющих права на земельный участок и внесениясоответствующих изменений в земельно-кадастровую документацию. 2.16. Все законченные материалы по инвентаризации земель, сводныйотчет, выполненный на бумажной основе и магнитных носителях,генеральный подрядчик передает по акту - райгоркомзему. 3. Оценка земель Оценка земель различного целевого назначения проводится с цельюобоснования наиболее эффективного их использования и установленияплаты за землю. Оценка земель различного целевого назначения производится пометодикам и указаниям, разработанным и утвержденным отраслевымиминистерствами и ведомствами на уровне России или научнымиорганизациями, предприятиями и ведомствами на уровне области. 3.1. Земли сельскохозяйственного назначения Земли сельскохозяйственного назначения оцениваются с учетом ихпроизводительной способности, местоположения и других свойств. Естественно-научную основу оценки земель образуютбио-климатические и почвенно-зкономические данные, с использованиемкоторых формируется система единиц природно-сельскохозяйственногооценочного районирования, показателей бонитировки и группировки почв.По внутриобластным единицам районирования и группам почвразрабатывается система базисных показателей (шкалы) экономическойоценки земель на основе которых рассчитываются оценочные показатели посельскохозяйственным товаропроизводителям и районам. Основную исходную информацию для проведения оценки земельсоставляют материалы государственного учета количества и качестваземель, агрохимические данные, материалы почвенных и геоботаническихобследований, готовые отчеты сельхозпроизводителей, статистическаяотчетность и другие материалы за 5-7 лет. Земельно-оценочные работы включают следующие этапы: - подготовительные работы; - сбор и обработка исходной информации; - группировка и бонитировка почв; - исчисление оценочных показателей по почвам или группам почв исоставление оценочных шкал; - сведение данных по районам и области; - оформление кадастровой документации. Материалы оценки земель рассматриваются областной оценочнойкомиссией, которая анализирует результаты земельно-оценочных работ,осуществляет проверку достоверности данных и представляет их наутверждение областному Совету народных депутатов. Земельно-оценочные работы на земли сельскохозяйственногоназначения выполняются Орловским проектно-изыскательским предприятиемЦЧОНИИгипрозем. Данные оценки сельскохозяйственных угодий подлежат обновлению иуточнению не реже одного раза в 5 лет. Оценка земель сельскохозяйственного назначения включает в себябонитировку почв и экологическую оценку земли. 3.1.1. Бонитировка почв устанавливает относительное достоинствопочв по плодородию (естественным и устойчиво приобретенным врезультате окультуривания), количественным (балл бонитета) иабсолютным (сопоставимой "нормальной" урожайности сельскохозяйственныхкультур) показателям. Объект бонитировки - почвенная разновидность, имеющаяморфогенетические необходимые признаки и физико-химические свойствапочв: наличие и мощность генетических горизонтов, содержание гумуса вгумусовом и пахотном слое в процентах и тоннах на гектар,гидролитическая кислотность РН солевой выдержки, сумма поглощенныхоснований и степень насыщенности основаниями, содержание физическойглины и ила и др. Источники информации - материалы почвенных и геоботаническихобследований сельскохозяйственных угодий. Основной критерий бонитировки почв - сопоставимая "нормальная"урожайность сельскохозяйственных культур. Результат бонитировки - установление бонитировочных шкал попочвенным разновидностям, по группам почв, на землитоваропроизводителей, по районам области. Цель бонитировки почв: - сравнить и сгруппировать почвы, а также земельные угодьярайонов, сельскохозяйственных товаропроизводителей, отдельныхземельных массивов, участков и их частей по их продуктивности(плодородию); - выявить наиболее благоприятные почвы для различныхсельскохозяйственных культур; - провести сравнительную оценку территории районов,сельскохозяйственных товаропроизводителей, отдельных земельныхмассивов и их частей; - объективно оценить производственную деятельность хозяйствующихобъектов, выявление неиспользуемых ресурсов; - разрешить вопросы по ведению системы земледелия, установлениюсевооборотов, программированию урожайности и ряд других вопросов; - создать условия для проведения экономической оценки земли. 3.1.2. Экономическая оценка земель рассматривается как логическоепродолжение бонитировки почв и базируется на той же информационной иметодической основах. Оценка земель области проводится с целью установленияпроизводительной способности земель различного качества и обоснованиянаиболее эффективного и рационального их использования с наименьшимизатратами труда и средств. Оценка земель проводится в 2-х аспектах: - общая оценка земель (сельскохозяйственные угодья в целом,пашня, многолетние насаждения, сенокосы, пастбища); - частная оценка пахотных земель по эффективности основныхсельскохозяйственных культур. Как предмет труда земля оценивается по технологическим свойствам,определяющим технологию затрат труда и средств производства вземледелии (энергоёмкость почв: контурность, рельеф, каменистость иудаленность участков от хозяйственных центров). Как средство производства земля оценивается по производным отурожайности и затрат показателям. Основные показатели оценки: - урожайность основных сельскохозяйственных культур (ц/га),продуктивность естественных кормовых угодий (ц к.ед./га); - продуктивность земель по выходу валовой продукции (руб/га вкадастровых ценах); - окупаемость затрат (руб/руб); - дифференциальный доход (руб/га). Все показатели оценки составляют единую функционально увязаннуюсистему. Результаты экономической оценки земли предоставляются как встоимостном, так и в относительных показателях - баллах. Припостроении оценочной шкалы в 100 баллов оценивается объект смаксимальной величиной соответствующего критерия. Основные задачи оценки земли: - установление объективного состояния хозяйствованиясельскохозяйственных товаропроизводителей; - использование данных оценки как нормативов и нормообразующихфакторов при планировании объемов производства и закупоксельскохозяйственной продукции, при анализе эффективностииспользования земель и других производственных ресурсов; - установление ставок налога и совершенствование рентных платежей; - определение цены земли; - исчисление потерь сельского хозяйства при отводе земель дляжилищно-хозяйственных нужд; - установление производственных показателей сельскохозяйственнымтоваропроизводителям; - установление единого продовольственного налога длясельскохозяйственных и перерабатывающих сельскохозяйственное сырьепроизводителей и других целей. 3.2. Оценка земель лесного фонда Оценка земель лесного фонда осуществляется по ихпродуктивности, природоохранной и рекриационной значимости,местоположению. 3.3. Оценка земель населенных пунктов и других категорий земель Оценка земель населенных пунктов и других категорий земельосуществляется с учетом их местоположения, функциональногоиспользования, степени социального и инженерно-транспортногообустройства, экологической ситуации, в соответствии с методическимиуказаниями. 3.3.1. Основными задачами оценки земель являются: - проведение ценового зонирования территории населенных пунктов; - совершенствование системы взимания платы за землю, исходя изрыночной стоимости земельных участков; - обеспечение рынка недвижимости информацией о стоимостиземельных участков; - определение размера налогообложения земельных сделок; - определение размера госпошлин с земельных сделок. 3.3.2. Теоретической основой процесса оценки недвижимостиявляется унифицированный набор оценочных принципов, выработанных впроцессе мировой практики: принцип спроса и предложения, изменения,конкуренции, замещения, предельной продуктивности, наилучшего инаиболее интенсивного использования, соответствия, ожидания. 3.3.3. Процесс оценки недвижимости базируется на указанных вп. 3.2. принципах и состоит из 6 этапов: 1. Постановка задачи. 2. Составление плана оценки. 3. Сбор и анализ данных. 4. Применение соответствующих методов оценки. 5. Согласование полученных результатов. 6. Составления отчета. Постановка задачи включает следующие элементы: идентификацияобъекта недвижимости, установление оцениваемых имущественных прав,определение цели оценки и установление даты оценки. Составление плана оценки включает следующие действия: определениетребований к информации, выбор методов оценки, определение затратвремени и трудозатрат, подготовка предложений об оплате работ. Сбор и анализ данных должен удовлетворять следующим критериям: - уместность (имеет существенное значение для оценки данногообъекта); - точность (в полной мере отражает ситуацию на дату оценки); - надежность (получены подтверждения тем или иным способом): - полнота (достаточны для обоснования выводы). При оценке земель применяются следующие методы оцениваемогообъекта: - метод прямого сравнительного анализа продаж; - затратный метод, - доходный метод. В случае неиспользования хотя бы одного из указанных методов, вотчете должны быть указаны достаточно обоснованные причины отказа отего применения. В процессе согласования определяется относительная приемлемостькаждого используемого метода оценки, достоверность и точностьполученных результатов и на основании этого выносят заключительноерешение о стоимости объекта. Завершает работу оценщика составление отчета об оценке, которыйзатем передается заказчику.