Решение Исполнительного комитета Орловского областного Совета народных депутатов Орловской области от 21.10.1991 № 504
О приватизации жилищного фонда в Орловской области
РСФСР ОРЛОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СОВЕТ НАРОДНЫХ ДЕПУТАТОВ ИСПОЛНИТЕЛЬНЫЙ КОМИТЕТ РЕШЕНИЕ 21 октября 1991 г. N 504 г. Орел О приватизации жилищного фонда в Орловской области Во исполнение Закона РСФСР "О приватизации жилищного фонда вРСФСР" от 04.07.91 N 1541-1 и в соответствии с рекомендациями Комитетапо жилищно-коммунальному хозяйству РСФСР исполком облсовета народныхдепутатов РЕШИЛ: 1. Одобрить разработанные нормативные документы по приватизациижилищного фонда в области (прилагаются): - положение о приватизации жилищного фонда; - положение об агентстве (бюро) по приватизации жилья; - примерный договор на передачу и продажу квартир (домов) всобственность граждан; - методика оценки стоимости жилья, передаваемого в собственностьграждан; - методика расчета оплаты обслуживания и ремонта жилья,передаваемого в собственность граждан; - примерный договор на обслуживание и ремонт приватизированногожилого фонда. 2. Внести данные документы по приватизации жилищного фонда вобласти на рассмотрение президиума областного Совета народныхдепутатов. Председатель исполкома А.Е. Васильковский Управляющий делами исполкома А.Н. Алешин ПОЛОЖЕНИЕ о приватизации жилищного фонда в Орловской области 1. Приватизация государственного и муниципального жилищного фондаосуществляется путем бесплатной передачи или продажи в собственностьграждан на добровольной основе занимаемых ими жилых: помещений впорядке, определяемом соответствующими Советами народных депутатов ина условиях, предусмотренных Законом РСФСР "О приватизации жилищногофонда в РСФСР". 2. Настоящее Положение разработано на основе Примерногоположения, одобренного Советом Министров РСФСР, и имеет своей цельюустановление единых на территории области правил передачи и продажи всобственность граждан квартир в домах государственного имуниципального жилищного фонда и оплаты расходов на их содержание. 3. Основными принципами приватизации государственного имуниципального жилищного фонда являются: добровольность приобретения гражданами жилья в собственность; бесплатная передача гражданам занимаемых ими жилых помещений всоответствии с установленным нормативом. При этом каждый гражданинимеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядкеприватизации, жилого помещения только один раз. В период перехода к рыночным отношениям для граждан, нуждающихсяв улучшении жилищных условий, сохраняется действующий порядокпостановки на учет и обеспечения жилыми помещениями. Приобретениевновь полученного жилого помещения в собственность осуществляется пожеланию граждан после его заселения. 4. Передача и продажа гражданам в собственность квартир в домахгосударственного и муниципального жилищного фонда производится ссогласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи. Поих желанию квартира может быть приобретена в долевую или совместнуюсобственность. 5. Граждане, ставшие собственниками жилых помещений, владеют,пользуются и распоряжаются этими помещениями по своему усмотрению:вправе продавать, завещать, сдавать в аренду, совершать с ними иныесделки, не противоречащие закону. 6. Собственники приватизированных жилых помещений в домахгосударственного или муниципального жилищного фонда являютсясовладельцами инженерного оборудования и мест общего пользования этихдомов. При этом право собственности на жилой дом, все квартиры в которомприватизированы, переходит к владельцам квартир. Частичноприватизированный дом находится в государственной или муниципальной ичастной собственности. Владение, пользование и распоряжение как полностью, так ичастично приватизированными домами осуществляется по соглашению всехсобственников. Осуществление права собственности не должно нарушать права иохраняемые действующим законодательством интересы других лиц. 7. Перечень домов и квартир, подлежащих передаче и продаже всобственность граждан, определяется местными Советами народныхдепутатов, предприятиями, учреждениями. Не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийномсостоянии, не отвечающие санитарно-гигиеническим и противопожарнымнормам, в общежитиях, коммунальных квартирах, домах-памятниках историии культуры, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилыепомещения, за исключением жилого фонда совхозов и другихсельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных. Местные Советы народных депутатов, предприятия, учреждения вправес учетом мнения коллективов принимать решения о передаче всобственность граждан занимаемых ими служебных жилых помещений икоммунальных квартир. В частности, приватизацию служебных жилых помещений целесообразноосуществлять в тех случаях, когда граждане, проживающие в этихпомещениях, в соответствии с действующим законодательством не могутбыть выселены без предоставления другого жилого помещения. 8. Приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах,требующих капитального ремонта в соответствии с нормами эксплуатации иремонта жилищного фонда, но не реже чем через 15 лет, осуществляетсякак правило после проведения наймодателем капитального ремонта. Присогласии граждан и наймодателя за непроизведенный ремонт наймодателемможет выплачиваться соответствующая компенсация исходя из сложившейсяна момент приватизации стоимости капитального ремонта жилья в расчетена 1 кв.м общей площади. 9. Передача и продажа в собственность граждан жилых помещенийосуществляется: соответствующим Советом народных депутатов или его исполнительныморганом; предприятием, за которым закреплен жилищный фонд на праве полногохозяйственного ведения; учреждением, в оперативное управление которого передан жилищныйфонд. 10. Для организации процесса приватизации жилья в городах могутсоздаваться специальные жилищные агентства (бюро), действующие нахозрасчетной основе. Жилищные агентства (бюро) учреждаются исполкомами местных Советовнародных депутатов на базе действующих структур жилищно-коммунальногохозяйства. Организацию создания агентств (бюро) и координацию ихработы осуществляют министерства, комитеты и территориальныепроизводственные объединения жилищно-коммунального хозяйства республикв составе РСФСР, краев, областей (проект типового положения обАгентстве (Бюро) по приватизации жилья приведен в приложении 1). Гражданину, желающему приобрести в собственность занимаемое жилоепомещение, достаточно подать соответствующее заявление в агентство(бюро), которое берет на себя организацию всего процесса включая сборнеобходимой информации (справки, документы и др.), расчеты, связанныес оценкой стоимости жилья, учет льгот, определение размера доплат ит.п. 11. Инициатива в проведении приватизации занимаемых гражданамижилых помещений может исходить от граждан, местных Советов народныхдепутатов, предприятий, учреждений. В то же время независимо от того,кто является инициатором приватизации жилья, не должен нарушаться ееглавный принцип - добровольность приобретения гражданами жилыхпомещений в собственность. 12. Передача и продажа жилья в собственность граждан оформляетсясоответствующим договором, заключаемым Советом народных депутатов,предприятием, учреждением с гражданином, приобретающим жилое помещениев собственность, в порядке и на условиях, установленных нормамиГражданского кодекса РСФСР (приложение 2). Право собственности на приобретенное жилье возникает с моментарегистрации договора в исполкоме местного Совета народных депутатов. 13. Решение вопроса о приватизации жилья должно приниматься позаявлениям граждан в двухмесячный срок со дня подачи документов висполком местного Совета народных депутатов, предприятие, учреждение,а при наличии агентств (бюро) - в их адрес. Учитывая, что каждый гражданин имеет право на приобретение всобственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения вдомах государственного и муниципального жилищного фонда только один раз, в случае изменения места жительства кзаявлению должен быть приложен документ, подтверждающий, что ранеезанимаемое им жилое помещение не было приватизировано. 14. Размер (норматив) бесплатно передаваемых в собственностьграждан жилых помещений в соответствии с Законом РСФСР "О приватизациижилищного фонда в РСФСР" устанавливается в области в 18 кв.м общейплощади на человека и дополнительно 9 кв.м на семью. При совокупном трудовом стаже семьи более 20 лет размер бесплатнопередаваемого жилья за каждые дополнительные 5 лет увеличивается на 5% (при стаже 35 лет норматив бесплатной передачи увеличивается на 5 %,40 лет - 10 % и т.д.). Местные Советы вправе также увеличивать размер бесплатнопередаваемой площади с учетом потребительских качеств жилья, составасемьи, ее материального положения, получения гражданином квартиры всвязи со сносом его дома без компенсации и других заслуживающихвнимания обстоятельств. 15. Установленный размер бесплатно передаваемого в собственностьжилья оценивается стоимостным эквивалентом, определяемым исходя изстоимости одного квадратного метра жилья в действующих ценах в домахсо средним для данного населенного пункта уровнем потребительскихкачеств: уровнем благоустройства, средним уровнем износа жилищногофонда и др. Определение величины стоимостного эквивалента бесплатнопередаваемой площади и расчет общей стоимости квартиры производятся по"Методике оценки стоимости жилья, передаваемого с собственностьграждан" (приложение 3). 16. Общая стоимость квартиры, передаваемой в собственность,рассчитывается с учетом ее потребительских качеств (комфортабельность,престижность и удобство расположения дома, степень износа и другиефакторы). При этом в стоимость квартиры, находящейся в многоквартирномдоме, входит соответствующая ее доля в общей площади дома частьинженерного оборудования, мест общего пользования и других сооружений. Коэффициенты, учитывающие потребительские качества жилья,используемые при расчете общей стоимости квартиры, устанавливаютсяисполкомами местных Советов народных депутатов или их органами сучетом градостроительных и других местных условий населенного пункта. 17. При приобретении в собственность жилья с более высоким посравнению со средним уровнем потребительских качеств и площадью,превышающей установленный размер бесплатно передаваемого жилья,гражданами оплачивается разница между общей стоимостью квартиры истоимостным эквивалентом бесплатно передаваемого жилья. Выплата разницы может производиться единовременно или в рассрочкуна условиях, устанавливаемых исполкомами местных Советов народныхдепутатов. Для приобретения в собственность жилых помещений граждане могутиспользовать долгосрочные кредиты, предоставляемые им на льготныхусловиях. Предприятия и организации могут оказывать своим работникамфинансовую помощь в погашении долгосрочных кредитов или в выплатеразницы между общей стоимостью квартиры и стоимостным эквивалентомбесплатно передаваемого жилья. Задолженность по платежам в счет покрытия стоимости приобретенныхв собственность квартир взыскивается в бесспорном порядке на основанииисполнительных надписей органов, совершающих нотариальные действия. Должник, просрочивший выплату стоимости квартиры и другихобязательных платежей, в соответствии со статьей 226 Гражданскогокодекса РСФСР обязан уплатить за время просрочки 3 % годовых спросроченной суммы. В случае неисполнения обязательств по выплате стоимости квартирынаступают последствия, предусмотренные Гражданским кодексом РСФСР. 16. При приобретении в собственность жилья площадью менеебесплатно передаваемого размера или с более низким уровнемпотребительских качеств граждане при переезде в другое жилое помещениеи заселение его по договору найма имеют право на приватизацию этогожилья бесплатно на следующих условиях: если ранее приватизированная квартира передана местному Советународных депутатов, предприятию, учреждению, бесплатно передаетсяплощадь по нормативу и со средним уровнем потребительских качеств вданном населенном пункте; в иных случаях, распоряжения ранее приватизированной квартирой пооснованиям, предусмотренным законодательством, бесплатно передаетсяплощадь стоимостью в размере разницы между стоимостным эквивалентом иобщей стоимостью ранее приватизированной квартиры. Факт приобретения в собственность жилья по прежнему местужительства в размере менее бесплатно передаваемого норматива долженбыть подтвержден актом оценки стоимости ранее приватизированнойквартиры. Граждане, приобретающие в собственность жилье площадью менеебесплатно передаваемого размера, имеют право стоять в очереди наулучшение жилищных условий при горрайисполкомах, на предприятиях иучреждениях. 19. В период перехода к рыночным отношениям следуетпредусматривать выделение до 10 % вновь вводимого жилья для свободнойпродажи гражданам, включая аукционную. Доля этого жильяустанавливается местными Советами народных депутатов. В дальнейшем, по мере оформления рынка жилья, доля жилой площади,направляемая на свободную продажу гражданам, может увеличиваться. Кроме того, по решению Советов народных депутатов, предприятий,учреждений незаселенные жилые дома, подлежащие капитальному ремонту иреконструкции, могут быть проданы гражданам, организованнымтовариществам или иным объединениям. Незаселенные жилые дома, подлежащие капитальному ремонту иреконструкции, могут приобретаться также акционерными обществами,созданными с целью проведения этих работ. После проведения капитального ремонта и реконструкции граждане,товарищества, акционерные общества могут сдавать квартиры в этих домахв наём, аренду, продавать их. 20. Обслуживание и ремонт приватизированного жилья должныосуществляться с обязательным соблюдением единых: правил и нормэксплуатации и ремонта жилищного фонда на условиях, установленных длядомов государственного и муниципального жилищного фонда, и включают всебя следующий комплекс работ по содержанию жилых домов: техническое обслуживание элементов дома и квартир; текущий ремонт дома и квартир; капитальный ремонт дома и квартир; санитарное обслуживание придомовой территории и др. Объем этих работ, их периодичность, критерии оценки качестваопределяются действующими нормативами. Весь комплекс работ по обслуживанию и ремонту приватизированныхдомов, квартир осуществляется за счет средств собственников. 21. Оплата услуг жилищно-эксплуатационных организаций должнапроизводиться по экономически обоснованным тарифам, которые включаютзатраты на эксплуатацию, текущий и капитальные ремонты квартир, всегодома и обслуживание придомовых территорий, а также рентабельность,установленную договорным путем, в зависимости от качества выполняемыхработ ("Методика расчета оплаты обслуживания и ремонта жилья,переданного в собственность граждан" - приложение 4). В то же время в переходный период формирования рынка жильясобственников приватизированных квартир, участвующих в общих расходах,связанных с обслуживанием и ремонтом всего дома, сохраняются те жеусловия оплаты, что и для нанимателей жилых помещений в домахгосударственного и муниципального жилищного фонда. Экономическиобоснованные тарифы для собственников жилых помещений, так же как идля нанимателей, должны действовать в этот период какпланово-расчетные с компенсацией превышения над действующими за счетместного бюджета. Оплата коммунальных услуг производится собственниками квартир также, как и нанимателями. 22. Взаимоотношения между собственниками жилых помещений иорганизациями, осуществляющими работы по содержанию и ремонтужилищного фонда (государственными жилищно-эксплуатационными иремонтно-строительными предприятиями, кооперативами, аренднымиколлективами, частными фирмами и иными субъектами хозяйствования),основываются на договорных отношениях (приложения 5 и 6). В договоре отражаются: перечень и объем работ и услуг по содержанию и обслуживаниюприватизированного жилищного фонда, выполняемых подрядчиком; показатели и критерии оценки качества; размер оплаты услуг; взаимные обязательства и санкции. 23. За государственными жилищно-эксплуатационными иремонтно-строительными организациями сохраняются обязательства пообслуживанию и ремонту приватизированных жилых помещений по договорамс собственниками. 24. Обслуживание и ремонт квартир, находящихся в собственностиграждан в частично приватизированных домах, осуществляются теми жежилищно-эксплуатационными и ремонтно-строительными организациями,которые обслуживали эти дома на момент приватизации. Жилищно-эксплуатационная и ремонтно-строительная организациясможет выступать посредником в обеспечении граждан приватизированныхквартир коммунальными услугами (водоснабжением, теплоснабжением,электроснабжением, газоснабжением и др.). Собственники квартир, расположенных в домах государственного имуниципального жилищного фонда, обязаны участвовать в общих расходахпо обслуживанию и ремонту строения, его инженерного оборудования ипридомовой территории пропорционально доле занимаемой площади в этомдоме, что должно быть предусмотрено договором передачи квартир всобственность. 25. Собственники квартир в полностью приватизированном домевправе самостоятельно определять организацию для обслуживания этогодома, включая государственные жилищно-эксплуатационные иремонтно-строительные организации, частные фирмы, кооперативы и иныесубъекты хозяйствования. 26. Собственники квартир в полностью приватизированных домах дляпредставления своих интересов могут образовывать товарищества и иныеобъединения (приложение 7). Товарищества могут также создаваться и в тех случаях, когдаприватизированы не все квартиры, но значительное их количество(например, более половины или отдельная секция). Жилищное товарищество действует в соответствии с Уставом, которыйпредусматривает права и обязанности их участников, ответственность засовместную эксплуатацию домовладения, пользование и распоряжение общимимуществом. Товарищество вправе от имени собственников приватизированногожилья определять подрядчиков для обслуживания и ремонта дома ипридомовой территории, заключать с ними договоры, а также обеспечиватьучастие соразмерно занимаемой площади собственников квартир - членовтоварищества во всех расходах, связанных с содержанием и эксплуатациейжилого дома, своевременное поступление предназначенных на эти целисредств на свой расчетный счет. Товарищество может выступать заказчиком на коммунальные услуги(водо-, тепло-, электро-, газоснабжение и др.), заключая договоры ссоответствующими предприятиями на их оказание. 27. Контроль за техническим состоянием и своевременным ремонтомприватизированного жилищного фонда осуществляют местные Советынародных депутатов и органы местного самоуправления. Нарушение правил эксплуатации приватизированных жилых домов,квартир и инженерного оборудования влечет ответственность вустановленном порядке.